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📌 본 콘텐츠는 참고용 정보입니다.
청약 일정, 조건, 자격 요건 등은 입주자모집공고문 기준으로 반드시 다시 확인해야 하며, 이 글은 투자 또는 계약을 유도하는 목적이 아닙니다. 실제 청약 시점의 변경 사항은 청약홈 및 관계기관 공지사항을 확인해주세요.
복정역 에피트는 지금 부동산 시장에서 주목받고 있는 단지예요. 더블역세권 입지에다 분양가상한제가 적용된 민간분양이라 실수요자와 투자자 모두에게 매력적인 조건을 갖췄다고 할 수 있어요. 특히 위례와 강남 사이에 위치한 입지적 장점은 미래 가치 측면에서도 뛰어나요.
내가 생각했을 때 복정역 에피트는 단순한 청약 대상이 아니라, 부동산 트렌드의 흐름을 압축한 지표 같은 곳이에요. 청약 조건이 까다롭긴 하지만, 제대로 준비한 사람이라면 큰 보상을 기대할 수 있는 단지인 거죠. 아래에서 더 자세히 살펴볼게요.
단지 개요·분양 핵심 요약 🏗️
성남 복정1지구 B1블록에 들어서는 복정역 에피트는 총 315세대 규모로 구성되어 있어요. 이 중 일반 공급은 110세대, 특별공급은 무려 205세대로 특공 비율이 높은 편이에요. 시공은 HL디앤아이한라가 맡았고, 입주는 2028년 4월 예정이에요.
단일 평형인 전용 84㎡는 세 가지 타입(A, B, C)으로 나뉘며, 모두 중형 면적대의 가족형 구조예요. 타입별 특성과 활용도는 뒤에서 자세히 다룰 거예요.
분양가는 3.3㎡당 평균 약 3,590만원 정도로 책정되었고, 84A형이 약 12.49억, 84B형은 약 11.99억 수준이에요. 위례 신도시 유사 평형이 현재 17억~18억대에 실거래되고 있는 것을 감안하면 약 5억 정도의 분양가 격차가 있어요.
이처럼 가격 메리트가 분명한 데다, 분양가상한제까지 적용된 만큼 초기 프리미엄에 대한 기대도 매우 큰 상황이에요. 일명 '로또 청약'이라고 불리는 이유가 있죠.
성남시가 1순위 해당 지역이기 때문에, 이 지역 2년 이상 거주자라면 다른 수도권 지역보다 상대적으로 유리한 위치에 있어요. 따라서 청약 전략을 세울 때 지역 우선 순위를 반드시 고려해야 해요.
또한 입지·생활환경·미래 개발 가치까지 갖춘 단지라서, 실거주를 염두에 두는 사람들에게도 매우 이상적인 선택지가 될 수 있어요.
| 구분 | 일정 | 비고 |
| 특별공급 | 2025-11-24 | 인터넷 접수. |
| 1순위 해당지역 | 2025-11-25 | 성남시 2년 이상 거주자. |
| 1순위 기타지역 | 2025-11-26 | 수도권(서울·경기·인천). |
| 2순위 | 2025-11-27 | 1순위 미달 시. |
| 당첨자 발표 | 2025-12-03 | . |
| 서류접수 | 2025-12-06~09 | 현장 접수. |
| 계약일 | 2025-12-15~17 | . |
총 공급 물량이 많지 않기 때문에, 경쟁률이 매우 높을 가능성이 있고 특히 인기 타입인 84A는 특별공급과 일반공급 모두에서 경쟁이 치열할 거예요.
이 단지는 무주택자, 자녀 계획 있는 젊은 맞벌이 부부, 장기 보유 목적의 투자자 모두에게 긍정적인 평가를 받고 있어요. 특히 자녀 교육과 직주근접을 동시에 잡고 싶은 가구에 적합하죠.
복정역 에피트를 이해하려면 단지 구조뿐만 아니라 교통·교육·생활 인프라까지 복합적으로 고려해야 해요. 그래서 지금부터 차근차근 모든 포인트를 정리해볼게요!
입지·교통·개발 호재 🚉🏙️
복정역 에피트가 큰 주목을 받는 이유 중 하나는 교통 입지의 강점이에요. 현재 복정역은 지하철 8호선과 분당선이 만나는 더블역세권이에요. 서울 중심 업무지구까지의 빠른 접근성이 확보되어 있어요.
특히 수서역과 장지역이 한 정거장 거리이며, 잠실도 지하철로 약 11분 내외로 도달 가능하답니다. 출퇴근이 편리하다는 점은 실수요자 입장에서는 큰 장점이죠.
도로 교통도 훌륭해요. 동부간선도로, 수도권제1순환고속도로, 성남대로 등 주요 간선망과 연결되어 있어서 차량 이동 시 강남, 판교, 위례 등으로도 수월하게 접근할 수 있어요.
여기에 미래 교통 호재까지 더해져요. 위례선 트램과 위례신사선이 예정되어 있어, 완공 후에는 트리플 환승이 가능한 역세권으로 업그레이드될 전망이에요.
복정역 환승센터 복합개발도 큰 포인트예요. 대규모 환승·상업·문화·업무 공간이 융합된 복합개발이 추진되고 있어요. 일자리와 유동인구가 늘면 자연스럽게 주거 수요도 늘어나게 되죠.
위례비즈밸리와 포스코 글로벌센터(가칭) 등 업무시설 유입도 함께 예정되어 있어, 복정역 일대가 미래 핵심 거점으로 변모할 가능성이 커요. 자족 기능을 갖춘 신도심으로 탈바꿈하는 셈이죠.
이러한 교통 및 업무 개발 조합은 실수요와 투자 모두에게 매력적인 포인트예요. 특히 직주근접이 중요한 고소득 실수요층에게는 더더욱 그렇고요.
이런 점을 반영해 부동산 전문가들 사이에서는 복정역 에피트 입지 점수로 “9점” 이상을 주는 경우도 많다고 해요. 단순히 현재가 아닌 미래가치까지 포함된 점수인 거죠.
트리플역세권 + 복합업무지구 + 위례생활권이라는 조합은 사실상 서울과 성남의 경계인 복정 일대를 ‘제2의 위례’로 만들어갈 핵심 조건이에요.
복정역 에피트가 들어설 위치는 앞으로 10조 원 규모의 복정역세권 개발의 중심이 되기 때문에, 미래 입지 경쟁력은 지금보다 훨씬 더 강해질 거예요.
📊 복정역 개발 주요 사업 일정 🗓️
| 사업 | 예정 시기 | 내용 |
|---|---|---|
| 위례선 트램 | 2026년 | 복정역 ~ 마천동 연결, 위례 순환 노선 |
| 위례신사선 | 2030년경 | 위례 ~ 신사역 간 연결, 강남 접근 개선 |
| 복정환승센터 복합개발 | 2025~2030년 | 상업·업무·교통 복합개발 (약 10조 원 규모) |
평면도·인테리어·공간 활용 🏡🪴
복정역 에피트는 전용 84㎡ 단일 평형으로 구성되어 있어요. A, B, C 타입 세 가지로 나뉘지만, 모두 중형 면적대의 실속형 구조라는 공통점을 가지고 있어요. 특히 최근 신축 트렌드에 맞게 4Bay 중심으로 설계되어 채광과 통풍이 우수해요.
A타입은 세대 수가 가장 많고, B타입은 가성비가 높으며, C타입은 희소성이 돋보이는 구조예요. 각각의 타입마다 동간거리, 조망, 채광 등에서 강점이 다르기 때문에 원하는 생활 스타일에 맞춰 선택하면 좋아요.
84A는 가장 일반적인 판상형 구조예요. 4Bay에 거실과 주방이 일체형 구조로 이어지고, 드레스룸, 팬트리, 알파룸까지 포함되어 있어서 실사용 면적이 넉넉한 느낌을 줘요.
84B는 이면 개방형 타워형 구조예요. 거실 양면 개방이 가능해 조망이 탁월하며, 팬트리가 주방 쪽에 배치돼서 수납 동선이 효율적이에요. B타입은 분양가가 가장 낮아서 실속 있는 선택지가 될 수 있어요.
84C는 가장 물량이 적은 타입으로, 희소성과 조망권에서 장점이 있어요. 일부 라인의 경우 코너형 설계가 적용되어 개방감이 뛰어나고, 창의 개방률도 높아서 개성 있는 구조를 원할 때 추천돼요.
세 타입 모두 팬트리, 드레스룸 등 수납 공간이 잘 확보되어 있어서 4인 가족 기준으로도 충분히 생활 가능한 구조예요. 요즘처럼 미니멀한 라이프스타일을 추구하는 사람들에게 딱 맞는 구조죠.
공통적으로 주방은 ㄷ자형 구조가 적용돼요. 조리 동선이 효율적이고, 다이닝 공간과 거실을 자연스럽게 연결해줘서 개방형 인테리어 연출이 쉬워요. 요즘 인기 있는 홈카페, 홈오피스 스타일로 꾸미기에도 적합해요.
현관 팬트리 공간은 아웃도어 용품 보관에 유리해서, 자전거, 캠핑용품, 아이들 운동용품 등을 정리하기 좋아요. 거실 수납장을 줄이고 공간을 넓게 쓰는 데 효과적이에요.
알파룸이나 작은방은 라이프스타일에 따라 서재, 드레스룸, 취미방 등 다양한 용도로 전환이 가능해요. 특히 자녀가 1명인 가정에서는 드레스룸과 서재를 통합해 쓰는 방식도 많이 활용돼요.
🛋️ 타입별 공간 활용 특징 정리 ✍️
| 타입 | 구조 | 활용 팁 |
|---|---|---|
| 84A | 판상형 4Bay, 드레스룸, 알파룸 | 알파룸 → 서재/다용도실 활용 추천 |
| 84B | 이면 개방 타워형, 팬트리 특화 | 거실 창 확장 + 라운지 스타일 인테리어 |
| 84C | 코너형 구조, 희소성 있음 | 조망과 개방감을 극대화한 구조 |
교육 환경·학군·학원가 📚🏫
복정역 에피트는 위례 생활권과 맞닿아 있는 만큼, 교육 인프라에서도 어느 정도 경쟁력을 갖추고 있어요. 하지만 몇 가지 체크해야 할 부분도 있으니 하나씩 살펴볼게요.
우선 초등학교 배정은 복정초 또는 위례해솔초(신설 예정)가 유력해 보여요. 위례해솔초는 복정1지구 개발과 맞물려 새롭게 설립이 추진 중이라, 신축 단지 입주자에게는 긍정적인 변화가 될 수 있어요.
중학교는 창성중, 성남여중, 태평중 등이 있고, 고등학교는 복정고와 성남권 고교로 배정될 가능성이 커요. 다만 이들 학교는 도보 통학이 다소 어렵고, 대부분 차량이나 대중교통을 이용해야 해요.
복정1지구 신설 초등학교까지는 도보 약 15분 이상, 중학교까지는 2.6km 내외 거리이기 때문에 어린 자녀가 있는 가정이라면 통학 방법을 미리 고려해야 해요.
학원가는 위례신도시 북위례와 장지동 일대에 이미 자리 잡고 있어요. 버스나 차량을 이용하면 학원 이용이 크게 불편하지 않기 때문에, 중·고등학생 학군 수요도 어느 정도 흡수할 수 있어요.
위례권에는 강남, 송파 학군을 타겟으로 한 프리미엄 학원들이 입점해 있기 때문에 학습 수준도 높은 편이에요. 특히 고등학생 대상 입시 위주 학원 중심의 학원가 구조예요.
서울국제학교나 성남 외고, 경기과학고 등 특목고와 국제학교 접근성도 나쁘지 않아서, 자녀 진로를 폭넓게 설계하고 싶은 가정에게도 매력적이에요.
물론 학세권으로 딱 들어맞는 곳은 아니기 때문에, 교육 특화 지역을 원하는 사람에게는 아쉬울 수 있어요. 하지만 주변 인프라 활용도가 높아 중상급 교육 입지로는 충분하다는 평가가 많아요.
실제 위례 학원가와 장지동 상권을 공유할 수 있다는 점은, 복정역 에피트의 입지를 더욱 실용적으로 만들어줘요. 차량 10분 내외 거리라 자녀 학원 픽업도 수월한 편이에요.
결론적으로, 복정역 에피트의 교육 환경은 ‘초중고 도보 통학은 다소 제한적이지만, 광역 교육 인프라 활용 가능성은 높다’고 요약할 수 있어요. 실거주 목적이라면 자녀의 연령대에 따라 적합 여부를 판단하는 것이 좋아요.
🏫 인근 주요 학교 및 거리 정보 📍
| 학교명 | 종류 | 예상 거리 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 복정초등학교 | 초등학교 | 약 1.2km | 기존 학교, 통학 가능 |
| 창성중학교 | 중학교 | 약 2.6km | 차량·대중교통 이용 필요 |
| 복정고등학교 | 고등학교 | 약 2.3km | 자차 or 자전거 통학 |
| 위례해솔초 (예정) | 초등학교 | 도보 15분 내외 | 복정1지구 내 신설 추진 |
생활 인프라·자연환경 🌆🌳
복정역 에피트의 생활 인프라는 현재도 괜찮은 편이지만, 향후에는 훨씬 더 좋아질 예정이에요. 복정역세권 개발 사업과 맞물려 상업, 문화, 의료, 편의시설이 순차적으로 들어설 계획이에요.
현재는 위례신도시, 장지동, 송파 생활권의 상권을 이용할 수 있어요. 차량 10분 정도면 대형 마트, 쇼핑몰, 병원, 공원 등 주요 시설을 모두 이용할 수 있어요. 특히 이마트, 가든파이브, 현대아울렛 이용이 편리해요.
복정동 일대는 기존 주거지에서 신도시로 전환되는 과도기적 지역이에요. 하지만 복정1지구 개발과 복정역 환승센터 복합개발이 완료되면 상권이 크게 확장될 가능성이 커요.
복정역 주변에 문화시설과 근린생활시설, 공공편의시설이 들어설 계획이어서, 단지 입주 시점에는 ‘신도심급 생활권’으로 변모할 수 있어요. 이는 실거주자 입장에서 매우 긍정적인 요소예요.
자연환경 측면에서도 복정역 에피트는 장점을 가지고 있어요. 인근에 남한산성과 위례 중앙공원, 청계산 등 자연 공간이 가까워서 주말 레저나 산책에도 좋아요.
단지 자체는 복정천, 탄천 등과는 조금 떨어져 있지만, 차량을 이용하면 5~10분 이내로 접근이 가능해요. 도보로는 위례 생태숲 산책로와 연결되는 구간도 일부 있어요.
복정역 일대는 향후 도보 생활권을 강화하는 방향으로 개발 계획이 잡혀 있어서, 상업시설과 문화시설 이용 동선도 개선될 전망이에요. 무조건 차량을 써야 했던 구조에서 점차 보행 중심으로 바뀌는 거죠.
공공청사, 도서관, 복합커뮤니티센터 등 공공 인프라도 복정역 복합개발에 포함되어 있어서, 단순한 아파트 단지를 넘어 ‘거점 도시형 주거지’가 될 가능성이 있어요.
또한 복정역 일대는 기존에 비해 유해시설이 적고, 도심 대비 미세먼지나 소음 노출도 낮은 편이라 쾌적한 환경에서 생활하기 좋아요. 자녀를 둔 가족 구성원에게도 안정적인 주거 환경이 될 수 있어요.
결론적으로 복정역 에피트는 현재보다는 미래의 생활 인프라 확장이 훨씬 큰 단지예요. 인프라 완성도를 보고 청약을 고려한다면, 지금은 ‘선점’이 가장 중요해요.
🏙️ 생활 인프라 요약 비교표 🛒
| 항목 | 현재 상황 | 향후 변화 |
|---|---|---|
| 상업시설 | 이마트, 위례 상권 차량 10분 내외 | 복정역 중심 대규모 복합상권 형성 |
| 문화시설 | 극장, 도서관 일부 | 공공복합센터 및 문화거점 조성 |
| 자연환경 | 남한산성, 위례공원 차량 접근 | 산책로·생태 연계 개발 예정 |
주변 시세·실거래가·가격 비교 💸📈
복정역 에피트의 분양가는 전용 84㎡ 기준으로 11억~12.5억 사이로 책정되어 있어요. 이 가격은 현재 위례나 송파권 신축 아파트와 비교했을 때 상당히 낮은 수준이에요.
대표적으로 위례센트럴자이와 위례래미안이편한세상은 최근 실거래가가 약 17.5억~18.9억에 형성되어 있어요. 같은 전용 84㎡ 기준이기 때문에 비교가 명확하죠.
복정역 에피트가 약 5억 가까이 저렴한 분양가로 공급되기 때문에, 분양가상한제 로또 단지로 평가받는 이유가 여기에 있어요. 이 정도 차익이면, 실수요자뿐 아니라 장기 투자자에게도 매력적인 조건이에요.
특히 위례와 복정은 생활권을 공유하면서도 부동산 시세는 아직 갭이 커요. 위례는 이미 고가 아파트 벨트에 진입했지만, 복정은 개발 초기 단계라 상승 여력이 남아 있는 거예요.
복정동 자체 실거래가는 대부분 구축 또는 다세대 주택이 중심이라, 가격이 낮게 형성되어 있지만, 복정역세권 개발이 본격화되면 신축 기준으로 시세가 위례권과 수렴할 가능성이 높아요.
주변 시세와 비교할 때 가장 실질적인 벤치마크는 송파 장지동 일대의 10년 내외 신축 아파트예요. 이들 단지는 복정보다 입지는 비슷하지만, 가격은 14억~15억 수준이에요.
즉, 복정역 에피트는 현 시점에서 2~5억 원가량의 ‘가격 안전마진’을 가진 셈이고, 입주 후에는 이 갭이 좁혀질 가능성이 높아요. 이 점이 바로 투자자들이 주목하는 포인트죠.
전매제한과 거주의무가 있긴 하지만, 중장기적으로 보면 실거주 겸 투자 목적으로 가장 이상적인 위치에 있다고 볼 수 있어요. 실제 입주시점에는 가격이 위례권 수준까지 도달할 수도 있어요.
이런 요소들을 종합하면, 복정역 에피트는 단기 차익보다는 중기 이상 전략으로 접근하는 것이 더 효과적이에요. 실수요 기반 상승장이 이어질 경우, 가격 갭 메우기 흐름이 나타날 수 있어요.
한편, 주변 단지들과의 비교를 통해 단지의 분양가 경쟁력을 한눈에 확인해보면 아래와 같아요. 입지, 연식, 평형을 기준으로 정리해봤어요.
📊 복정역 에피트 vs 주변 시세 비교표 🏢
| 단지명 | 위치 / 입주 | 전용 84㎡ 실거래가 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 위례센트럴자이 | 위례 / 2017년 | 약 18.9억 | 위례 핵심 입지 신축 |
| 위례래미안이편한세상 | 위례 / 2016년 | 약 17.5억 | 위례 공공택지 내 대표단지 |
| 복정역 에피트 | 복정동 / 2028년 예정 | 약 11.99억~12.49억 | 분양가상한제, 미래 개발 호재 |
투자가치·전략·ROI 분석 💼📊
복정역 에피트는 단순한 거주 공간 그 이상이에요. 투기과열지구이면서도 분양가상한제가 적용된 민간분양이라는 구조적 특성 덕분에 ‘청약투자’ 측면에서도 아주 유리한 카드로 평가받고 있어요.
현재 84㎡ 기준 분양가는 약 12억 이하로 형성되어 있지만, 주변 위례·송파권 시세는 17~19억까지 형성돼 있어요. 이를 기준으로 시세차익 약 5~7억 원이 기대된다는 분석이 많아요.
청약으로 당첨만 된다면 초기 비용 대비 큰 시세차익을 실현할 수 있기 때문에 ‘로또 청약’이라는 말이 절로 나오죠. 다만, 단기 차익 전략은 규제로 인해 제한적이에요.
복정역 에피트는 전매제한 3년, 거주의무 3년이 적용될 가능성이 높기 때문에, 기본적으로 ‘장기 보유’ 관점에서 접근해야 해요. 실거주 + 시세차익이라는 두 마리 토끼를 잡는 전략이 현실적이에요.
또한 복정역은 향후 위례신사선, 위례선 트램 등 교통망 확장이 확정되어 있고, 복정역 복합개발 사업(10조 규모)도 진행 중이라 향후 입지적 가치가 더욱 강화될 예정이에요.
이런 개발 사업이 단계별로 완료되면 복정역 일대는 '복정신도심'으로 재평가받을 가능성이 높고, 그 중심이 되는 복정역 에피트의 자산가치는 자연스럽게 상승하게 될 거예요.
따라서 이 단지는 실수요자는 물론 장기 관점에서 안정적인 자산 증식을 목표로 하는 투자자에게도 적합해요. 특히 무주택자 청약자라면 1순위 자격만 갖춰도 도전해볼 가치가 충분해요.
ROI(투자수익률) 관점에서도 대출을 일부 활용해 자기자본 비중을 줄이고, 향후 시세 차익을 실현하는 방식으로 접근하면 레버리지 효과를 극대화할 수 있어요.
다만, 금리, 보유세, 양도세, 대출규제 등은 변동성이 있는 요소이기 때문에 신중하게 리스크를 고려하고 접근하는 것이 좋아요. 특히 준공 이후 주택시장 흐름에 따라 전략을 유연하게 조정하는 게 중요해요.
전문가들은 복정역 에피트를 실거주 겸 장기 보유 전략으로 본다면, 안정성과 수익성을 모두 잡을 수 있는 ‘2025년 청약 최대 기대 단지’라고 평가하고 있어요.
📈 복정역 에피트 ROI 시뮬레이션 예시 💹
| 항목 | 예시 수치 | 비고 |
|---|---|---|
| 분양가 (84A 기준) | 12.49억 | 기본형 분양가 기준 |
| 입주 시점 시세 예측 | 17.5억 | 위례/장지 평균 실거래 기준 |
| 예상 시세차익 | 5억 | 세전 기준, 보유세 제외 |
| 자기자본 ROI (50% 대출 시) | 80% 이상 | 레버리지 효과 반영 |
FAQ 🙋♀️ 자주 묻는 질문
Q1. 복정역 에피트는 실거주와 투자가치 중 어디에 더 유리한가요?
A1. 실거주 목적으로 가장 유리하지만, 분양가상한제 적용과 향후 시세 상승 여력으로 인해 투자 측면에서도 매우 높은 평가를 받고 있어요.
Q2. 복정역 에피트는 분양가상한제가 적용되나요?
A2. 네, 투기과열지구 내 공공택지 민간분양 단지로 분양가상한제가 적용돼요. 덕분에 주변 시세보다 수억원 낮은 가격으로 공급되고 있어요.
Q3. 전매제한과 거주의무가 있나요?
A3. 있어요. 전매제한은 3년 또는 등기 완료 시까지이며, 거주의무도 3년이 부과될 가능성이 높아요. 청약 후 바로 전매는 불가능해요.
Q4. 특별공급은 어떤 유형이 있나요?
A4. 기관추천, 다자녀가구, 신혼부부, 생애최초, 노부모부양, 신생아 유형이 있어요. 총 205세대가 특별공급으로 나와 특공 비율이 매우 높은 편이에요.
Q5. 청약 가점이 몇 점 이상이면 유리할까요?
A5. 성남 2년 이상 거주자 기준으로 60점대 중후반, 기타지역은 70점대 초반 이상이 안정권으로 예측돼요. 가점이 낮다면 특공을 노리는 것도 방법이에요.
Q6. 청약통장 조건은 어떻게 되나요?
A6. 1순위 조건은 가입 24개월 이상 + 지역별 예치금 충족 + 무주택 세대주여야 해요. 2순위는 조건 없이 청약통장만 있으면 가능하지만 경쟁률이 매우 높을 수 있어요.
Q7. 복정역 개발은 언제 완료되나요?
A7. 교통망은 2026~2030년 사이 위례선 트램, 위례신사선 순차 개통 예정이고, 복정역세권 복합개발은 2030년까지 단계별로 추진되고 있어요.
Q8. 실입주를 계획 중인데 교육 여건은 어떤가요?
A8. 초중고는 도보 통학이 약간 불편할 수 있지만, 위례 학원가와 송파권 프리미엄 교육 인프라를 공유할 수 있어 중상급 학군으로 평가받고 있어요.
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